המדריך להשקעות נדל"ן

סוגי נכסים להשקעה

נכתב ע"י אמיל גונצ'רוב

התרגלתם לקנות דירה חדשה במצב מוכן כשעליכם רק לרהט את הדירה? אז המצב בגאורגיה יכול גם להיות קצת אחר. כשאנחנו מדברים על פרוייקטים חדשים, חברות היזמות והבנייה מחלקות את תהליך הבנייה ל-3 שלבים עיקריים כאשר את מתחילים לייצר רווחים מהפרוייקט (למכור דירות). בין כל אחד מהשלבים שנזכיר בעוד רגע, ישנה עליית מחירים, כאשר ככל שהשלב מתקדם יותר, כך הושקעה כמות עבודה וחומרים רבים יותר ולכן המחיר עולה בהתאמה. שלושת שלבי המכירה בהם ניתן לרכוש נכס בפרוייקט חדש הם:

  • מסגרת שחורה - Black Frame/Carcass  - סיום עבודות הבטון והמלט

  • מסגרת לבנה - White Frame/Carcass - לאחר עבודות אינסטלציה וחשמל ולפני עבודות קוסמטיקה

  • מסגרת ירוקה - Green Carcass - דירה מוכנה ללא ריהוט

מסגרת שחורה

רכישת דירה בפרוייקט חדש בצורה של מעטפת שחורה אינה אפשרית בכל פרוייקט אך יחד עם זאת, זוהי אפשרות די נפוצה. המשמעות של רכישת דירה במצב של מסגרת שחורה היא שתקבלו דירה לאחר עבודות הבטון והמלט, בד"כ לפני חלוקה פנימית לחדרים, עם כל קווי התקשורת, חשמל ומים עד פתח הכניסה לבית בלבד ומשם זה ייעשה על ידכם. הדירה תיראה במצב של שלד בתוספת חלונות ודלת כניסה ראשית ומפה תוכלו לחלק ולעצב אותה לפי טעמכם. במצב זה, המחיר למטר מרובע לדירות בפרוייקט הוא הנמוך ביותר. כל העבודות שתעשו מפה והלאה ייעשו ע"י אנשי מקצוע שאתם תדאגו למצוא אותם ולתפעל אותם כולל קניית חומרים אם כי בחלק מהמקרים הקבלן יוכל להציע את שירותיו לחלק מהעבודות (לרוב במחיר לא משתלם). מתאים מאוד למי שמחפש לעשות עסקאות Flip אך דורש היכרות עם השוק ועם אנשי מקצוע אמינים ואיכותיים.

image by sterling.ge

מסגרת לבנה

ב-99% מהפרוייקטים החדשים בערים המרכזיות תיתקלו באפשרות לרכוש דירה בשלב ה-White Frame. זהו השלב המועדף על חברות הבנייה ויזמים למכור את הדירות בפרוייקט לפני כל עבודות הקוסמטיקה ולאחר כל שלבי העבודה המקצועיים. יזמים רבים אף נוטים לסיים את תכנון הקומה וחיבורה לחשמל ומים ואז להתקין חלונות ודלתות כניסה וכך להשאיר את הקומה ולהתקדם למכירה. בשלב זה, ברוב המקרים, אלו  האלמנטים שתצפו למצוא בדירה:

 

  • רשתות החשמל, הביוב, הגז והתקשורת כבר פרוסות בדירה

  • קירות החלוקה הפנימיים הוקמו כולל עבודות טיח ובידוד תרמי +רעשים

  • תקרת הגבס נבנתה

  • החלונות, גדר המרפסת (אם ישנה) ודלת הכניסה הותקנו

  • מערכת חימום מרכזית מותקנת

כדאי לדעת

אין סטנדרט קבוע וידוע מראש של מה שחייב להימצא בדירה במצב של White Frame ולכן חשוב מאוד לעבור עם הקבלן על כל פרט ולהכניס את כל האלמנטים שעל הקבלן לכלול לתוך החוזה.

image by sterling.ge

מסגרת ירוקה

בעוד מסגרת שחורה ולבנה דורשת עבודה של אנשי מקצוע על מנת לסיים את עבודת הבנייה ולהביא את הדירה לצורתה הסופית, מסגרת ירוקה היא דירה מוכנה שדורשת אך ורק רכישת ריהוט ומוצרי חשמל לעיצוב סופי של הדירה. זהו המצב הנפוץ ביותר שבו רוב המשקיעים רוכשים דירה בחלקים אחרים של העולם. בשלב זה, מחיר הדירה למטר מרובע יהיה הגבוה ביותר מבין שלושת האפשרויות כאשר הוא דורש את כמות העבודה המועטה ביותר בטרם השכרתה/מכירתה. חשוב לזכור שמכירת דירה במצב זה במחיר גבוה מזה שמציע הקבלן תהיה משימה קשה במיוחד שכן אין לכם שום יתרון על פניו (כמעט). בחלק מהמקרים הקבלן כבר יתקין את ארונות המטבח ואלו יהיו כלולים במחיר הדירה אך לפעמים הוא יעדיף להימנע מכך ולראות במטבח כחלק מהריהוט שאינו כלול במחיר הדירה.

image by sterling.ge

כדאי לדעת​

בניגוד לרוב העולם, בהם האזורים המשותפים (לובי, חדרי מדרגות ומסדרונות) מטופלים מא' עד ת' על ידי הקבלן, בחלק גדול מהפרוייקטים בגאורגיה אזורים אלו נשארים במצב גולמי עם ריצוף בלבד כאשר ניתן לראות כבלים תלויים וקירות שאינם צבועים או גמורים.

נכסים קיימים

כאשר אנחנו מדברים על נכסים קיימים, המצב מתחלק ל-2:

1

​נכסים ישנים בני 70 שנה לכל היותר שנמצאים מחוץ לעיר העתיקה/מרכז העיר - נכסים בני  1-70 שנה בתוך בניינים עם מספר רב של קומות (בסגנון סובייטי) אשר בחלק מהמקרים ידרשו שיפוץ קל לפני ההשכרה/מכירה. מדובר בנכסים שנמצאים מחוץ לאזור התיירותי ומכוונים בעיקר להשכרה לטווח ארוך למקומיים. עסקאות מסוג זה פחות משתלמות ופחות כדאי להתרכז בהם (כמובן שיש יוצאי דופן) מפני שניתן לקנות נכס בבניין חדש, מודרני ואטרקטיבי במצב של מסגרת שחורה/לבנה ולשפץ אותו בעיצוב לבחירתנו. מבחינת עלויות, המחיר יהיה דומה ולכן כדאי להתרכז בפרוייקטים/בניינים חדשים כך שגם קהל היעד שלכם יהיה גדול יותר כי הרי כולם רוצים לגור בבניין חדש.

image by tbilisimuralfest.ge

image by georgia-property.ge

2

נכסים שב-95% מהמקרים בני יותר מ-120 שנה ונמצאים בלב העיר העתיקה/מרכז העיר. כל הנכסים מהסוג הזה הינם נכסים שמיועדים לשימור ולכן לא ניתן להרוס אותם ולבנות במקומם משהו מודרני. לרוב מדובר בבניינים עד 4 קומות עם ארכיטקטורה מרשימה שמזכירה את אירופה. בנכסים מהסוג הזה לא ניתן לבצע שינויים בחזית הבניין בכלל ואף ניתן לקבל על כך קנס. רכישת נכס באזור העיר העתיקה לרוב מכוון לתיירות והשכרה לטווח קצר ופחות לשכירות ארוכת טווח למקומיים. האזור מתאפיין במלונות, ברים, חנויות, אטרקציות ומסעדות. המחירים באזור העיר העתיקה יהיו גבוהים מכל יתר המקומות ב-99% מהמקרים ואין היצע גבוה של אפשרויות השקעה ונכסים למכירה. יחד עם זאת, הביקוש הגבוה ביותר ע"י משקיעים זרים לרוב מכוון לאזור העיר העתיקה. 

image by futuretravel.today

כדאי לדעת

מי שלא נתקל בנכסים בני 100+ שנים שייקח בחשבון שיש הפתעות בכל מה שקשור בשיפוץ נכס שכזה. עלולות להיות מגבלות משקל בשיפוץ, הפתעות כמו קירות שקורסים או צנרות עתיקות שיש להחליף. כמו שאומרים בגאורגיה, אתה יודע איך אתה נכנס לשיפוץ, אבל אתה לא יודע איך תצא ממנו. כשקונים נכס מסוג זה, חשוב לוודא שהוא במצב טוב (כמה שאפשר) ולא שנייה מהריסה. נכס במצב ממש גרוע הבנק לא יאפשר לקחת הלוואה כנגד נכס מסוג זה לרוכשים עתידיים.

נקודה להיזהר ממנה באזור העיר העתיקה

במידה ותחליטו ללכת על השקעת נדל"ן בעיר העתיקה באחת מערי גאורגיה ותיפגשו עם אנשי מקצוע כמו מתווכים על מנת להיחשף לנכסים פוטנציאליים להשקעה, כנראה שייקחו אתכם לנכסים שנמצאים בתוך חצר איטלקית. אמנם השם נשמע מבטיח במיוחד, אך אלו הנכסים הכי פחות מבוקשים באזור העיר העתיקה. הכניסה אליהם בד"כ עוברת באמצעות שביל עפר או כביש קטן שעוברים בין הבניינים המרשימים שניתן לראות במרכז העיר. נכסים מסוג זה ד"כ אינם צופים לרחוב ואינם חלק מהמבנים היפים שתראו ברחבי העיר העתיקה. מחירם עלול להיות משמעותית זול יותר אך מצבם לרוב גרוע והתחושה אינה מזמינה. יחד עם זאת, ישנן חצרות איטלקיות שעברו שיפוץ ושחזור מאסיבי ויש בהן קסם רב אך זה נדיר מאוד. קחו בחשבון והיזהרו!

image by booking.com

זהירות = שטחים חקלאיים

בשנים האחרונות יצא איסור מוחלט לרכישת שטחים חקלאיים (Agricultural Land) על ידי זרים בגאורגיה. ישנו איסור לרכישת קרקע ע"י זרים שאף נשואים לאזרחי גאורגיה. בנוגע לחברות, יש אפשרות שחברה תרכוש קרקע חקלאית רק אם אחד מבעלי החברה הוא אזרח גאורגיה. חשוב לבחון את ייעוד השטח/נכס שאתם מתכוונים לבדוק במיוחד אם הוא ממוקם מחוץ לערים המרכזיות.

מה אנחנו מציעים ללקוחותינו?

ראשית, אנו מציעים עזרה במציאת הנכס האידיאלי עבורכם תוך בחינת מכלול שיקולי ההשקעה ואופי המשקיע. שנית, בין אם רכשתם דירה באמצעותנו או באמצעות גורם אחר, בין אם זו דירה בשלב מסגרת שחורה, לבנה או ירוקה, נוכל ללוות אתכם בראש שקט בתהליך התכנון והשיפוץ בשפה העברית תוך שימוש באנשי מקצוע אמינים ומקצועיים. בנוסף, לאור הכרותנו עם השוק, אנו מתחייבים למחירים הטובים ביותר לכל שלבי העבודה כולל עלות החומרים (כמובן בהתאם לטעמכם) ואף בחירת הריהוט. בגאורגיה מתייחסים למשקיעים זרים כאל מכונת כספים והמחירים שמוצעים לעבודות עיצוב, שיפוצים או בנייה לרוב יקרים ב-20%-50% ממחירי השוק בגאורגיה.

  • Whatsapp
  • Black Facebook Icon

עלול לעניין אותך

  • what
  • Black Facebook Icon