השקעות נדל"ן בגאורגיה

8 שלבים לרכישת נכס בגאורגיה

נכתב ע"י אמיל גונצ'רוב

אז עשיתם מחקר שוק והגעתם למסקנה שאתם רוצים להשקיע בנדל"ן בגאורגיה ואפילו החלטתם באיזו עיר אתם רוצים להשקיע ומה סוג העסקה שאתם מחפשים (פליפ/השכרה טווח קצר/השכרה טווח ארוך ועוד). השאלה הבאה היא איך לעזאזל רוכשים נכס בגאורגיה כשאתם לא דוברים את השפה ולא מכירים את החוקים והבירוקרטיה המקומית? 

האמת, שהתהליך לא ארוך ולא מסובך אבל חשוב להקפיד על כל השלבים ולוודא שאנחנו נזהרים ממלכודות ונקודות סיכון במהלך הרכישה. כדי לא להבהיל אתכם לשווא ולהקל עליכם לאורך התהליך, הכנו את המדריך המלא עם כל השלבים לרכישת נכס בגאורגיה ע"י זרים.

Image by Saba Khvedelidze

8 שלבים לרכישת נכס בגאורגיה

  1. בחירת הנכס - סוג העסקה שאנחנו רוצים לבצע אמורה למקד את החיפושים של הנכס המתאים ביותר ואת אזור החיפוש. חיפוש נכס אונליין יניב הצלחה מוגבלת שכן האתרים שמציעים נכסים בגאורגיה אינם נוחים לשימוש, אינם מעודכנים והכי חשוב אינם מציגים את הנכסים האטרקטיביים ביותר בעיר שכן חלק גדול מהאוכלוסיה מבוגר ולא נוטה לפרסם באינטרנט. הדרך הטובה ביותר להיחשף לנכסים הטובים ביותר היא להתקשר עם מתווך מקומי חזק שמכיר את השוק והאזור הרלוונטי עבורכם (בכל אופן המוכר הוא זה שמשלם למתווך ולא אתם).

  2. משא ומתן - נניח שמצאתם 2 נכסים פוטנציאליים ועליכם לבחור אחד מהם, שלב המשא ומתן עלול להיות זה שיקבע מיהו הנכס ה"זוכה". שימו לב שאם המקומיים מזהים בכם פוטנציאל בתור משקיעים זרים (בייחוד כאלו שלא דוברים את השפה) הם עלולים להקפיץ את המחיר או להערים קשיים במשא ומתן אך יחד עם זאת ובייחוד כי אתם זרים, יש מקום רב למשא ומתן, ואם אתם חלשים בתחום, כדאי לבוא עם מישהו ששולט בתחום או לנהל את המשא ומתן דרך המתווך מבלי להילחם עם המוכרים. מעבר למחיר, זהו השלב להחליט על דרך התשלום ומתי הוא יתבצע. חשוב מאוד להחליט על זה מראש כי עסקאות כבר התפוצצו בגלל היעדר החלטה בנושא תזמון התשלום בתהליך הרכישה (האם קודם משלמים ואז מעבירים את הדירה על שמנו או להפך? האם מעבירים את כל הסכום טרם העברת הרישום או רק חלק?).

  3. פתיחת חשבון בנק - ברגע שהחלטתם שאתם הולכים על עסקה ובחרתם נכס מסוים, עליכם לפתוח חשבון בנק לביצוע התשלום עבור הנכס כמו גם תשלום חשבונות בעתיד, דמי ניהול לנכס ועוד. הכנו עבורכם מדריך לפתיחת חשבון בנק בכתבה הבאה.

  4. יצירת חוזה מכר - את חוזה המכר ייצור עבורכם מתווך (לא מומלץ) או עו"ד (מומלץ ביותר). חוזה המכר בדרך כלל פשוט ביותר ועלול אף להיות כתוב על דף אחד. לרוב, עבור משקיעים זרים, החוזה ייכתב ב-2 שפות, שפה מקומית ושפה שהמשקיע מבין כמו אנגלית. 

  5. העברת החשבונות על שם הבעלים החדש - אחרי הרכישה, עליכם ללכת למשרדי התשתיות השונים ולהעביר את החשבונות על שמכם (או שם איש הקשר המקומי שלכם). יש לטפל בהעברה מול חברת המים, חברת הגז, חברת החשמל, חברת הכבלים וחברת האינטרנט. לאחר ההעברה תוכלו לבצע את התשלומים דרך האפליקציה בבנק אך ההודעות עבור גובה התשלום יגיעו למספר גאורגי (חברת ניהול או איש קשר מקומי). יחד עם זאת ניתן לבצע את כל התשלומים דרך האינטרנט גם מבלי להיעזר באיש קשר מקומי.

  6. שיפוץ וריהוט - אם קניתם דירה בפרוייקט חדש, סבירות גבוהה שרכשתם אותה במצב של מסגרת לבנה מה שדורש שיפוץ בעיקר קוסמטי על מנת להביא את הדירה למצב מוכן למכירה/השכרה. גם אם החלטתם ללכת על בית בעיר העתיקה/מרכז העיר, סביר להניח שתצטרכו לבצע בו טאצ'-אפ כדי שיהיה אטרקטיבי יותר ויבדל מהתחרות של רוב הדירות בשוק. חשוב למצוא צוות מקצועי ואמין לביצוע העבודה יחד עם איש מקומי לפיקוח ורכישת חומרים במחירים הטובים ביותר.

  7. איתור דייר/קונה - אז בשעה טובה הדירה סוף סוף מוכנה לקלוט דיירים/תיירים כדי להתחיל להרגיש את הכסף חוזר אליכם. בין אם אתם מתכוונים להשכיר את הדירה לטווח קצר, טווח ארוך או למכור אותה בעסקת Flip, בשלב זה תצטרכו לפנות למשווק/מתווך על מנת שידאג לכך. המתווכים נוטים לקחת 3%-5% מערך העסקה במכירה או מחיר שכירות של חודש במקרה של השכרה.

  8. ניהול שוטף של הנכס - בחלק מהפרוייקטים החדשים והגדולים יציע לכם הקבלן שירותי אחזקה וניהול של הנכס לאחר הרכישה אך ברוב המקרים תצטרכו לפנות לחברת ניהול מקומית או לכל הפחות ליצור קשר עם אדם מקומי שידאג לכל בעיה אפשרית בדירה, בין אם זה בעיות תחזוקה (נזילות, רטיבות, ברז שבור ועוד) או טיפול שוטף בכל מה שקשור לדיירים וחשבונות. עלות שירות זה נע בין 10%-20% מהשכירות החודשית.

נקודות מסוכנות להיזהר מהן ברכישת נכס

  1. בחינת נכס לפני הרכישה - חלק חשוב שמומלץ לבצע לאחר התרשמות מנכס במידה וזיהיתם בו פוטנציאל הוא בחינת שעבודים, רישום מדויק, מדידת גודל הנכס לפני ביצוע הרכישה עצמה. מומלץ במיוחד לאלו שחושבים לקנות נכס שאינו חדש באזורים העתיקים והמרכזיים ביותר בעיר. רישום תקין, מדויק ועדכני של הנכס חשוב מאוד למכירה עתידית תוך הימנעות מקנסות או בעיות אחרות. ההליך אורך כיומיים-שלושה ועולה כמה מאות שקלים.

  2. רכישת נכס שיש עליו משכנתא - אם אתם שוקלים לרכוש נכס שעומדת כנגדו משכנתא חשוב מאוד להיזהר. הדרך הנכונה להתמודד עם המצב הוא לקבוע מול הקונים שתחילה יועבר סכום כסף מדויק לסגירת המשכנתא ואז הנכס יירשם על שמנו אך עם הערת אזהרה על שם המוכר. לאחר מכן על המוכר ללכת לבנק ולסגור את המשכנתא שנלקחה עבור הנכס עם הכסף שהעברנו לו. ברגע שהנכס נקי ואין משכנתא המוכר יספק לכם אישור מהבנק שמוכיח כי הנכס נקי והמשכנתא נסגרה. בשלב זה תעבירו את יתרת התשלום למוכר והוא ידאג לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לפני כן. לאחר התהליך הנכס יהיה על שמכם, נקי מכל זכר למשכנתא מבלי שלקחתם סיכונים מיותרים. מומלץ מאוד לבצע את התהליך הזה מול נוטריון מקומי אשר הוא זה שייצור את חוזה המכר בצורה שצוינה למעלה ולאחר מכן, הוא זה שידאג לרשום את הנכס על שמכם יחד עם הערת האזהרה על שם המוכר לאחר העברת הכסף עבור סגירת המשכנתא של מוכר הנכס. הנוטריון מחובר ישירות עם מחשבו למערכת רישום הנכסים הממשלתית כך שזה נעשה במקום. עלות שירות הנוטריון קבועה על פי חוק ועולה כ-1250 שקלים.

  3. שלבי תשלום בעסקה - כבר בשלב משא ומתן חשוב לקבוע את דרך התשלום ומועדי התשלום את מול רישום הנכס על שמנו. אין פה דרך אחת נכונה ולכן זה יכול להתבצע במספר דרכים. יחד עם זאת, כדי להיות מוגנים ע"פ חוק יש לעגן הכל בחוזה וכדאי מאוד להשתמש בשירותיו של עו"ד מקומי שמתמחה בנדל"ן (למרות שחלק מהאנשים שתפגשו בדרך יגידו לכם בגאורגיה שניתן לבצע עסקת נדל"ן גם בלי עורך דין).

  4. שיפוצים בנכס - בין אם רכשתם נכס חדש במצב של מסגרת לבנה/שחורה או קניתם נכס שאינו חדש וברצונכם לשפץ אותו, חשוב לבחור אנשים מקומיים שמכירים את השוק המקומי. בנוסף, חשוב לוודא שמדובר באנשים מקצועיים ואמינים וכדאי ליצור מולם חוזה עם כל העבודות הנדרשות יחד עם שלבים לביצוע התשלום. לרוב, ינסו לקבל מכם כל הזמן כסף עוד לפני השלמת העבודה ולכן יש לוודא שאתם על הצד הבטוח של המפה. בנוסף, כדאי לדאוג לאיש קשר מקומי שאינו קשור לצוות העובדים שיפקח על העבודות ויוודא שכל החומרים נקנים במחיר הטוב ביותר ואספקת החומרים והובלתם מתבצעת בזמן.

Image by Anna Sullivan

איך אנחנו יכולים לעזור?

בין אם רכשתם בעבר נכס בגאורגיה או שאתם חושבים לעשות זאת כעת, אנחנו פה כדי להקל עליכם בכל התהליך. משלב איתור העסקה הפוטנציאלית ביותר ע"פ פרופיל המשקיע, דרך ליווי עם אנשי מקצוע מקומיים ועד שיפוץ וניהול הנכס באמצעות חברה גאורגית דוברת עברית. גם אם אתם עוד בשלב המחקר ומחפשים מידע עדכני על מנת לקבל החלטות נכונות בדבר השקעת נדל"ן בגאורגיה, אנחנו יכולים לכוון אתכם ולפתוח אתכם למקורות מידע לביצוע מחקר שוק באמצעות פגישת ייעוץ.

השירותים שאנו מציעים -

  1. פגישת ייעוץ לקבלת מידע ומחקר שוק 

  2. איתור נכסים פוטנציאליים בגאורגיה ע"פ פרופיל המשקיע ועזרה במו"מ

  3. ליווי ברכישה עם אנשי מקצוע מקומיים (עו"ד, מתווכים, בנקים ועוד) 

  4. שיפוצים והשבחה של הנכס עם צוותים מקומיים כולל רכישת חומרים בתאום עם הלקוח

  5. חיפוש דייר/קונה לנכס

  6. תפעול חודשי בנושאי אחזקה וחשבונות

  • Whatsapp
  • Black Facebook Icon

עלול לעניין אותך

  • what
  • Black Facebook Icon