8 שלבים לרכישת נכס בגאורגיה

​

1. בחירת הנכס - סוג העסקה שאנחנו רוצים לבצע אמורה למקד את החיפושים של הנכס המתאים ביותר ואת אזור החיפוש. חיפוש נכס אונליין יניב הצלחה מוגבלת שכן האתרים שמציעים נכסים בגאורגיה אינם נוחים לשימוש, אינם מעודכנים והכי חשוב אינם מציגים את הנכסים האטרקטיביים ביותר בעיר שכן חלק גדול מהאוכלוסיה מבוגר ולא נוטה לפרסם באינטרנט. הדרך הטובה ביותר להיחשף לנכסים הטובים ביותר היא להתקשר עם מתווך מקומי חזק שמכיר את השוק והאזור הרלוונטי עבורכם (בכל אופן המוכר הוא זה שמשלם למתווך ולא אתם).

2. משא ומתן - נניח שמצאתם 2 נכסים פוטנציאליים ועליכם לבחור אחד מהם, שלב המשא ומתן עלול להיות זה שיקבע מיהו הנכס ה"זוכה". שימו לב שאם המקומיים מזהים בכם פוטנציאל בתור משקיעים זרים (בייחוד כאלו שלא דוברים את השפה) הם עלולים להקפיץ את המחיר או להערים קשיים במשא ומתן אך יחד עם זאת ובייחוד כי אתם זרים, יש מקום רב למשא ומתן, ואם אתם חלשים בתחום, כדאי לבוא עם מישהו ששולט בתחום או לנהל את המשא ומתן דרך המתווך מבלי להילחם עם המוכרים. מעבר למחיר, זהו השלב להחליט על דרך התשלום ומתי הוא יתבצע. חשוב מאוד להחליט על זה מראש כי עסקאות כבר התפוצצו בגלל היעדר החלטה בנושא תזמון התשלום בתהליך הרכישה (האם קודם משלמים ואז מעבירים את הדירה על שמנו או להפך? האם מעבירים את כל הסכום טרם העברת הרישום או רק חלק?).

3. פתיחת חשבון בנק - ברגע שהחלטתם שאתם הולכים על עסקה ובחרתם נכס מסוים, עליכם לפתוח חשבון בנק לביצוע התשלום עבור הנכס כמו גם תשלום חשבונות בעתיד, דמי ניהול לנכס ועוד. הכנו עבורכם מדריך לפתיחת חשבון בנק בכתבה הבאה.

4. יצירת חוזה מכר - את חוזה המכר ייצור עבורכם מתווך (לא מומלץ) או עו"ד (מומלץ ביותר). חוזה המכר בדרך כלל פשוט ביותר ועלול אף להיות כתוב על דף אחד. לרוב, עבור משקיעים זרים, החוזה ייכתב ב-2 שפות, שפה מקומית ושפה שהמשקיע מבין כמו אנגלית. 

5. העברת החשבונות על שם הבעלים החדש - אחרי הרכישה, עליכם ללכת למשרדי התשתיות השונים ולהעביר את החשבונות על שמכם (או שם איש הקשר המקומי שלכם). יש לטפל בהעברה מול חברת המים, חברת הגז, חברת החשמל, חברת הכבלים וחברת האינטרנט. לאחר ההעברה תוכלו לבצע את התשלומים דרך האפליקציה בבנק אך ההודעות עבור גובה התשלום יגיעו למספר גאורגי (חברת ניהול או איש קשר מקומי). יחד עם זאת ניתן לבצע את כל התשלומים דרך האינטרנט גם מבלי להיעזר באיש קשר מקומי.

6. שיפוץ וריהוט - אם קניתם דירה בפרוייקט חדש, סבירות גבוהה שרכשתם אותה במצב של מסגרת לבנה מה שדורש שיפוץ בעיקר קוסמטי על מנת להביא את הדירה למצב מוכן למכירה/השכרה. גם אם החלטתם ללכת על בית בעיר העתיקה/מרכז העיר, סביר להניח שתצטרכו לבצע בו טאצ'-אפ כדי שיהיה אטרקטיבי יותר ויבדל מהתחרות של רוב הדירות בשוק. חשוב למצוא צוות מקצועי ואמין לביצוע העבודה יחד עם איש מקומי לפיקוח ורכישת חומרים במחירים הטובים ביותר.

7. איתור דייר/קונה - אז בשעה טובה הדירה סוף סוף מוכנה לקלוט דיירים/תיירים כדי להתחיל להרגיש את הכסף חוזר אליכם. בין אם אתם מתכוונים להשכיר את הדירה לטווח קצר, טווח ארוך או למכור אותה בעסקת Flip, בשלב זה תצטרכו לפנות למשווק/מתווך על מנת שידאג לכך. המתווכים נוטים לקחת 3%-5% מערך העסקה במכירה או מחיר שכירות של חודש במקרה של השכרה.

8. ניהול שוטף של הנכס - בחלק מהפרוייקטים החדשים והגדולים יציע לכם הקבלן שירותי אחזקה וניהול של הנכס לאחר הרכישה אך ברוב המקרים תצטרכו לפנות לחברת ניהול מקומית או לכל הפחות ליצור קשר עם אדם מקומי שידאג לכל בעיה אפשרית בדירה, בין אם זה בעיות תחזוקה (נזילות, רטיבות, ברז שבור ועוד) או טיפול שוטף בכל מה שקשור לדיירים וחשבונות. עלות שירות זה נע בין 10%-20% מהשכירות החודשית.

​

​

​

​