המדריך המלא

להשקעות נדל"ן בטביליסי

נכתב ע"י אמיל גונצ'רוב

אחרי שבחרתם באיזו מדינה הכי כדאי להשקיע בעקבות מחקר מיסוי, בירוקרטיה ופוטנציאל, עברתם לשלב בחירת עיר במדינה באמצעות בחינת עונתיות, היצע וביקוש ועוד, מגיע אחד השלבים התאורטיים האחרונים בבחינת חלופות השקעות נדל"ן והוא בחירת השכונה הכדאית ביותר להשקעה בהתבסס על גובה ופרופיל ההשקעה.

בהנחה שאחרי מחקר והתייעצות בחרתם להשקיע בבירת גאורגיה, טביליסי, עליכם להכיר את השכונות השוות ביותר בעיר ומי קהל היעד שנוטה לאכלס את אותן שכונות. טביליסי פרוסה על שטח יחסית גדול עם שכונות רבות לבחור מהן. ככלל, ככל שמתרכזים במרכז העיר העתיקה, המחירים עולים, הבתים יותר ישנים (אך לרוב יפים יותר עם ארכיטקטורה מרשימה), הביקוש עולה, ההיצע קטן והאזור תיירותי יותר ופונה לשוק השכירות טווח קצר. ככל שנתרחק מהעיר העתיקה, המחירים לרוב ירדו, ההיצע יגדל והשוק יפנה למגורים עבור מקומיים/זרים לטווח ארוך.

בשביל לחסוך לכם זמן ולמקד את החיפושים שלכם במקומות הנכונים, הכנו רשימה של השכונות הכי שוות להשקעת נדל"ן בטביליסי לטווח קצר ולטווח ארוך. נתחיל מהמקומות השווים ביותר להשקעה בטביליסי לתיירות - טווח קצר.

טביליסי | שכונות העיר העתיקה | השקעה לשכירות טווח קצר

Mtatsminda

אחת השכונות המרכזיות הגדולות של העיר העתיקה. זהו המקום שבו התרכזו אנשי הדת, הפוליטיקה, הכלכלה והרוח המובילים בגאורגיה בימי העבר. השכונה נקראת ע"ש ההר Mtatsminda שמציע היום שלל אטרקציות לתיירים. השכונה מאופיינת בארכיטקטורה מרשימה והצצה לשכונת מגורים גאורגית קסומה. רחוב Rustaveli המפורסם שגדוש בחנויות ומבני ממשלה עובר במרכז השכונה. זהו מקום מעולה ללינת תיירים שמבקרים בעיר.

נתונים עיקריים

  • המון חנויות ומסעדות באזור

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים בעיקר מארצות אירופה

  • רוב הבניינים המוחלט עתיק עם ארכיטקטורה אירופאית כאשר חלק מהשכונות אף עברו שחזור מרשים

  • שלל אטרקציות ופארקים בשכונה ומסביבה

  • תחבורה נוחה ותחנות מטרו בקרבת מקום

  • טווח מחירים למטר - $1000-$2500

  • היצע מוגבל - ביקוש גבוה

  • מלונות בעלי שם עולמי בשכונה

Image by planetparadise.ge

Sololaki

השכונה צמודה לשכונת Mtatsminda ולכן נורא דומה לה באופייה. השכונה משתרעת מכיכר החירות לכיוון מערב. גם פה נהגו להתיישב הגאורגים המובילים בעת הקודמת. הרבה בניינים ישנים במראה אירופאי, בתי קפה, ברים וסמטאות לחצרות משותפות כפי שהיה נפוץ לבנות בעבר (חצרות איטלקיות). השכונה קיבלה את שמה אחרי שהערבים בנו תעלה באזור על מנת להשקות את הגנים. המילה תעלה (Canal) בערבית היא Sululakh ומפה השם שתפס. גם בשכונה זו ניתן לראות המוני תיירים מבלים מדי יום בעונות הנעימות בשנה.

נתונים עיקריים

  • המון בתי קפה ומסעדות באזור

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים מאירופה

  • רוב הבניינים המוחלט עתיק עם ארכיטקטורה אירופאית

  • שלל אטרקציות בשכונה ומסביבה

  • תחבורה נוחה ותחנות מטרו בקרבת מקום

  • האוויר טיפה מזוהם מכל הרכבים ולכן המקומיים מעדיפים לגור להתרחק מהשכונה

  • טווח מחירים למטר: $1000-$3000

  • היצע מוגבל - ביקוש גבוה

Image by tripadvisor.com

Abanotubani

האגדה מספרת שסיפורה של טביליסי החל לאחר שהמלך הלך לצוד ביערות באזור וגילה את המעיינות החמים שבלב שכונת Abanotubani. בעקבות כך, החליט לכרות את היערות ולהקים פה את העיר. זוהי שכונה שמייצגת את לב ההסטוריה של העיר. הארכיטקטורה באזור מושפעת במיוחד מהתקופה העותמנית עם חלקי פסיפס מעניינים ומרפסות מהודרות ולא סטנדרטיות מכל עבר. הבתים צבעוניים ויש שלל אטרקציות באזור כמו מבצר נריקלה, מרחצאות, גנים בוטניים ועוד. האזור מיועד לתיירים בלבד כך שהשקעת נדל"ן באזור תכוון לתיירות טווח קצר. יחד עם זאת, זהו אינו המקום המומלץ ביותר ללינה לתיירים משום שהאזור כולו מורכב מעליות ומלכודות תיירים (בעיקר בפן המחיר). 

נתונים עיקריים

  • המון בתי קפה ומסעדות באזור (לרוב מלכודות תיירים)

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים 

  • רוב הבניינים המוחלט עתיק עם ארכיטקטורה של מרכז אסיה

  • שלל אטרקציות בשכונה ומסביבה

  • אין תחבורה ציבורית או תחבורה נוחה באזור

  • טווח מחירים למטר: $2000-$3500

  • היצע מוגבל מאוד

  • נכסים במצב רעוע לרוב

Image by tripadvisor.com

Avlabari

שכונת Avlabari מאופיינת בבתים פרטיים (צמודי קרקע) ובארכיטקטורה פשוטה יותר. זו אחת השכונות העתיקות ביותר בעיר, שנמצאת בצידו השני של הנהר מול שכונת Sololaki. הממשלה השקיעה משאבים רבים בשכונה בשנים האחרונות עם הקמת מבנים ואטרקציות למשיכת תיירים ולרווחת התושבים כמו קתדרלת Sameba, פארק רייק ועוד. בכיכר המרכזית של השכונה ניתן למצוא תחנת מטרו כאשר התחבורה הציבורית נגישה כמעט מכל אזור. זהו אזור עם פוטנציאל לעליית מחירים משמעותי בשנים הקרובות. התיירים מרוסיה אוהבים את השכונה במיוחד ונוטים להתארח בה כאשר המחירים ללינה ללילה נמוכים במעט מאלו שבשכונות שהוזכרו לפני כן.

נתונים עיקריים

  • בניה נמוכה עם בתים פרטיים בהרבה מהאזורים ולכן ניתן לקנות בית עם חלקת אדמה

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים מרוסיה ולשכירות טווח ארוך למקומיים/זרים

  • שלל אטרקציות בשכונה ומסביבה

  • תחבורה נוחה ותחנת מטרו במרכז השכונה

  • האוויר נקי יותר ויש פחות תנועה ורעש באזורי המגורים

  • הרבה בתים ישנים במצב רעוע לכן יש לבחון בקפידה

  • טווח מחירים למטר: $1600-$800

Image by jetsetter.com

Marjanishvili - Aghmashenebeli

שם השכונה הוא Chugureti אך שמות הרחובות הנ"ל הם האטרקטיביים ביותר בשכונה. השכונה הייתה בית להתיישבות הגרמנית הראשונה בעיר ולכן האזור נראה הרבה יותר אירופאי מכל אזור אחר בעיר. בנוסף, רחוב Aghmashenebeli שהוא הרחוב השווה ביותר בשכונה, עבר שיפוץ ושחזור נרחב ע"י הממשלה ב-2017 כך שהוא גן עדן לחובבי ארכיטקטורה. נהוג לקרוא לאזור Marjanishvili בשל תחנת המטרו בעלת אותו השם. השכונה נמצאת מעבר לנהר ומול שכונת Vera כאשר ניתן לבלות באזור שמלא בבתי קפה, מסעדות, סמטאות קסומות, מלונות ועוד. החלק היפה ביותר נמצא בסוף רחוב Aghmashenebeli (במספרים הנמוכים של הרחוב) שבו יש רחוב להולכי רגל בלבד עם חנויות, בתי קפה, מקומות לאירוח ופינות חמד שיגרום לכם להרגיש כאילו אתם הולכים בתוך אגדה. Mariott פתחו מלון מגניב בסוף הרחוב ב-2017 כאשר גם Raddison מתכננים לפתוח מלון בצד השני של הרחוב להולכי רגל. זהו אזור מעולה להשקעה לתיירות לטווח קצר כאשר עיקר התיירות באזור מגיעה מרוסיה וארצות מהמזרח התיכון.

נתונים עיקריים

  • ארכיטקטורה מדהימה

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים

  • שלל אטרקציות מסביב לשכונה

  • תחבורה נוחה ותחנת מטרו במרכז השכונה

  • רחובות מלאים בעסקים שקשורים בתיירות, מסעדנות ופנאי

  • הרבה בתים ישנים במצב רעוע (מחוץ לרחובות שצוינו) ולכן יש לבחון בקפידה

  • טווח מחירים למטר: $3000 (באזור המדרחוב להולכי רגל וברחובות הנ"ל) - $800 (ברחובות פנימיים)

Image by georgiatosee.com

Vera

שכונה שנמצאת מחוץ לעיר העתיקה אך במרחק תחנת מטרו אחת ומציעה למבקריה מבט על ארכיטקטורה טביליסאית עם בתים בני מעל 100 שנה שנשמרים עד היום. חלק מהאזורים פחות שמורים אך עדיין ייראו מעניינים. השכונה מאכלסת הרבה היפסטרים בשעות הערב שכן יש הרבה אפשרויות בילוי שוות (שאינן מלכודות תיירים) כמו חיי הלילה מסביב ל-Hard Rock Cafe ועוד רחובות סמוכים שמציעים ברים ומסעדות מעולות. ניתן למצוא לא מעט תיירים בשכונה (בעיקר בשעות הערב) שכן חלק ניכר מהמלונות הטובים ביותר בעיר (Stamba, The Rooms, Raddison Blu ועוד) ממוקמים באזור. השקעת נדל"ן באזור מאפשרת השכרה לטווח ארוך לתיירים אך יחד עם זאת, השכרה לטווח ארוך למקומיים אמידים ולזרים שרוצים להישאר קרוב לעיר. 

נתונים עיקריים

  • ארכיטקטורה נהדרת אך לפעמים במצב לקוי

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח קצר לתיירים ולטווח ארוך למקומיים אמידים ולזרים

  • השכונה נמצאת מחוץ למרכז העיר אך במרחק קצר ממנו

  • תחבורה נוחה ותחנת מטרו בקצה השכונה

  • רחובות מלאים בעסקים שקשורים בתיירות, מסעדנות ופנאי

  • הרבה בתים ישנים במצב רעוע (מחוץ לרחובות שצוינו) ולכן יש לבחון בקפידה

  • טווח מחירים למטר: $1000-$2000

Image by heremagazine.com

טביליסי | מפת שכונות

טביליסי | שכונות מחוץ למרכז העיר | השקעה לשכירות טווח ארוך

Saburtalo

שכונת סבורטלו היא מרכז המגורים של טביליסי. זוהי אחת השכונות הגדולות ביותר בעיר שמשתרעת בין נהר ה-Mtkvari לאגם ליסי (Lisi Lake) ומאורגנת סביב שדרה שאורכה כ-6 ק"מ. הרבה זרים ומקומיים בוחרים לגור בסבורטלו מכיוון שיש בשכונה את כל מה שצריך לחיי היום יום כולל חנויות, בתי קפה, מרכזים רפואיים, חללי עבודה, בתי ספר ועוד. התחבורה מחברת את כל חלקי השכונה עם קו מטרו ייעודי שעובר ברחבי השכונה יחד עם קווי שירות ואוטובוסים. זוהי שכונה תוססת ומבוקשת הן ע"י מקומיים והן ע"י זריםכאשר יש רחובות מבוקשים יותר מאחרים. רוב הבניינים הישנים בנויים בסטייל סובייטי (בלוק מרובע וענק) אך יחד עם זאת, יש מספר רב של אפשרויות השקעה בבניינים חדשים במקומות אטרקטיביים.

נתונים עיקריים

  • האזור מיועד למגורים לטווח ארוך למקומיים ולזרים שעובדים בעיר

  • בעיית פקקים בשעות העומס 

  • השכונה נמצאת מחוץ למרכז העיר אך במרחק קצר ממנו

  • תחבורה נוחה עם קו מטרו שכונתי

  • מספר אוניברסיטאות בשכונה

  • ישנם רחובות מבוקשים יותר מאחרים

  • מתאים לעסקאות פליפ

  • טווח מחירים למטר: $1500-$800

Image by heremagazine.com

Vake

Vake נחשבת לשכונת המגורים הכי יוקרתית בטביליסי מבחינת מחירי הנדל"ן והשכירויות החודשיות. בדומה ל-Saburtalo, גם Vake נמצאת מחוץ למרכז העיר אך במרחק נסיעה קצר של כ-10 דקות (לא בשעות העומס). השכונה מתחילה ליד שדרה Rustaveli ומסתיימת בפארק Vake כך שהיא משתרעת על פני כ-2 ק"מ. השכונה בנויה גבוה יותר ממרכז העיר ולכן האוויר בה נקי יותר. תוכלו למצוא פה שגרירויות של מדינות זרות, מקומות רבים לבילוי, תרבות ופנאי, משרדים וכל מה שדייר צריך ליד ביתו. בעבר, כשגאורגיה הייתה בשליטת הרוסים, התגוררו בשכונה בעיקר פוליטיקאים ומדענים. לאחר התפרקות ברית המועצות, האזור הפך לאחד האזורים הטרנדיים ביותר למגורים ולהשקעות בטביליסי. חלק ניכר מהזרים שמגיעים לתקופות בינוניות/ארוכות לטביליסי מסיבות כאלה ואחרות, נוטים לבחור לגור בשכונה זו.

נתונים עיקריים

  • הרבה יותר בנייה מודרנית מבשאר שכונות העיר

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח ארוך למקומיים אמידים ולזרים

  • השכונה נמצאת מחוץ למרכז העיר אך במרחק קצר ממנו עם אוויר נקי יותר (חשוב לגאורגים)

  • אין מטרו בשכונה ולכן יש צורך ברכב או באוטובוסים

  • השכונה מציעה אירועי תרבות, פארקים מדהימים, טבע, סצנת אוכל מכל העולם ועוד

  • פוטנציאל גבוה לעסקאות פליפ/תשואה משכירות טווח ארוך

  • טווח מחירים למטר: $2000-$1200

Image by reynaers.com

Ortachala

השכונה, שנחשבת לאחת העתיקות בעיר, ממוקמת בצידה הדרומי של העיר בקירוב לשכונת Abanotubani ובמרחק נסיעה קצר מהאזורים התיירותיים יותר של מרכז העיר. רוב הבניינים באזור מאופיינים בבנייה נמוכה ועתיקה עם סגנון אקלקטי כאשר יחד עם זאת, ניתן למצוא פרוייקטים ייחודיים ומודרניים שקמים לאחרונה. זוהי שכונת מגורים בעיקרה, שמאופיינת באוכלוסייה ותיקה, אוכלוסיה צעירה וטרנדית שמאכלסת את הפרוייקטים החדשים והאטרקטיביים וזרים שמאכלסים בעיקר את הבתים הפרטיים בחלקה הפנימי יותר של השכונה. החלק הגבוה יותר בשכונה מציע בנייה נמוכה יותר ומודרנית יותר.

נתונים עיקריים

  • בנייה משולבת בין בניינים גבוהים, מבנים עתיקים מסוגננים ובתים צמודי קרקע

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח ארוך למקומיים צעירים, מקומיים אמידים ולזרים

  • השכונה נמצאת מחוץ למרכז העיר אך במרחק קצר ממנו עם אוויר נקי יותר (חשוב לגאורגים)

  • אין מטרו בשכונה ולכן יש צורך ברכב או באוטובוסים

  • חלק גדול מהשכונה מאוכלס ע"י שגרירויות של מדינות זרות

  • פוטנציאל גבוה לעסקאות פליפ/תשואה משכירות טווח ארוך

  • פוטנציאל גבוה לעליות מחירים בטווח הבינוני-ארוך

  • טווח מחירים למטר: $1200-$500

Image by Airbnb.com

Isani

שכונת Isani ממוקמת בחלק הדרום-מזרחי של העיר, במרחק של 10 דקות מהעיר העתיקה (לא בשעות העומס) וכ-15 דקות משדה התעופה. זוהי מעין עיירה בפני עצמה שכן היא מציעה את כל השירותים הנדרשים ע"י התושבים ובינהם, סופרים, קניון, בית חולים ועוד. תוכלו גם למצוא מעט מלונות ודירות לתיירים אך זהו אינו אזור מועדף או מומלץ לתיירים ולכן השקעה בנדל"ן באזור זה בטביליסי מכוון לאוכלוסיה מקומית בעיקר שכנראה עובדת במרכז העיר. לשכונה 2 תחנות מטרו כך השגישה לאזור וממנו נוחה מאוד. ישנו זיהום אוויר בחלק מהאזורים ולכן אנשים אמידים יותר נוטים להתרחק מהשכונה. יחד עם זאת, ישנם שטחים לא מנוצלים בשכונה לבניית מגדלים ולכן ניתן לראות בנייה מואצת באזור בעת האחרונה. תוכלו למצוא בשכונה מגוון של דירות בבניינים חדשים יותר, בתים פרטיים ודירות במבנים קטנים של 3-4 קומות.

נתונים עיקריים

  • האזורים שקרובים למטרו ולנהר הם המבוקשים ביותר

  • מתאים כשהשקעה להשכרה לטווח ארוך למקומיים

  • היצע ענק של דירות למכירה - ביקוש בינוני

  • מטרו ותחבורה ציבורית בשכונה

  • שכונה שמיועדת למגורים ומושכת את מעמד הביניים שעובד באזור

  • פוטנציאל עליות מחירים בטווח הארוך

  • טווח מחירים למטר: $1100-$450

Image by booking.com

עדיין מרגישים שחסר לכם מידע?

  • Whatsapp
  • Black Facebook Icon

עלול לעניין אותך

  • what
  • Black Facebook Icon