המדריך להשקעות נדל"ן

איפה הכי כדאי להשקיע בגאורגיה?

נכתב ע"י אמיל גונצ'רוב

גאורגיה, שוק מתפתח הגובל ברוסיה, טורקיה, ארמניה ואזרבייז'אן, מציע פוטנציאל צמיחה אדיר בתמיכת הממשלה להשקעות מקומיות וזרות במדינה במטרה לקדם פיתוח ושגשוג במדינה. בעוד מספר התושבים במדינה שווה לכ-4.5 מיליון תושבים, כמעט חצי מהם מרוכזים בבירה טביליסי וסביבתה שמתפקדת כמרכז הכלכלי, פוליטי, תרבותי וצרכני של המדינה. 

כשמסתכלים על שוק הנדל"ן המקומי למגורים, ניתן להבין כי אירוע של מכירת נכס ע"י המקומיים נעשה לרוב פעם בחיים כך שזהו אירוע מהותי ביותר שבו הם תולים תקוות רבות (אחרי מכירת נכס במרכז העיר בו גרה כל המשפחה במשך דורות, לרוב יקנו מספר נכסים מרוחקים יותר מהעיר לכל דור במשפחה) ולכן בנושאי המשא ומתן לרוב פחות תמצאו גמישות, במיוחד אם אתם זרים.

בנוגע לנדל"ן מסחרי להשקעה (משרדים, חנויות, בתי מלון), דירות אטרקטיביות במרכז העיר ועוד, ניתן למצוא ביקוש מקומי (של בעלי ממון גאורגים) וביקוש מצד משקיעים זרים שמחפשים לקנות עסקים מוכנים במיקומים מרכזיים או לבצע עסקאות טובות.

כאשר עלינו לבחור איפה הכי כדאי להשקיע בגאורגיה, יש לקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:

  • עונתיות - מחפשים את המיקום הכי פחות עונתי

  • היצע - תנופת הבנייה באזור

  • ביקוש - כמות עסקאות שמצביעות על סחירות

  • קהל יעד

  • הגירה חיובית

  • מוקדי עניין ואטרקציות - במידה ומכוונים להשכרה לטווח קצר

  • מחירי קנייה אל מול מחירי השכרה - בחינת תשואה

  • דרישות מקומיות - לאזור או לעיר מסויימת

אחרי שהבנו מה חשוב ומה פחות חשוב כשניגשים לבחון אזור להשקעת נדל"ןן, הכנו עבורכם מדריך מקוצר לכל הערים הפוטנציאליות ביותר להשקעה בגאורגיה.

טביליסי

לפני שנתחיל לדבר על כל עיר אחרת, זוהי העיר המומלצת ביותר להשקעות נדל"ן במדינה! המחירים במרכז העיר העתיקה עדיין נמוכים משמעותית מכל בירה אירופאית כך שעדיין ניתן למצוא נכסים במיקום מעולה החל מ-$1200 למטר. ראשית, רוב המשקיעים שמגיעים מחוץ למדינה מתרכזים בהשקעותיהם בטביליסי ראשית בגלל הביקושים הגבוהים והסחירות הגבוהה , שנית בגלל ההיצע המוגבל (במרכז העיר ובשכונות השוות כאשר יש ירידה בכמות התחלות הבנייה לאור דרישות הבטיחות החדשות מה שיוביל לעליית מחירים בטווח הבינוני-רחוק) ובעיקר, כי זוהי העיר הכי פחות עונתית בגאורגיה עם מזג אוויר נוח ברוב ימות השנה. בטביליסי מספק שכונות בולטות אשר כל אחת מתאימה להשקעה מסוג אחר ומכוונת לקהל יעד אחר, לפרטים מעמיקים על שכונות ואפרויות השקעה בטביליסי - לחצו כאן.

image by georgiantravelguide.com

 

באטומי

העיר השנייה בגודלה אחרי טביליסי ואחרי שעקפה את כותאיסי לאחרונה מבחינת גודל האוכלוסייה, נמצאת באטומי. העיר שוכנת לחופה של הים השחור במערב המדינה ומציעה לתיירים עיירת קיץ משגשגת בחודשי הקיץ. באטומי עברה מהפך במהלך העשור האחרון בתנופת הבנייה ומציעה היום למשקיעים מגוון רחב של נכסי נדל"ן במספר אזורים בעיר (כאשר המבוקשים והיקרים ביותר הם אלו שנמצאים בקו הראשון לים). 99% מההשקעות הזרות בעיר מכוונות לרכישת דירה בכדי להשכירה בהמשך לתיירים באמצעות חברת ניהול כאשר חלק מהדירות נמצאות בתוך בתי מלון ואף מנוהלות על ידן. להערכתנו, כמות הבנייה האינטנסיבית במהלך השנים האחרונות (עם מגדלים בודדים שמכילים אלפי יחידות דיור) הביאה לעודף היצע חמור בעיר מה שהוביל לירידת מחירים בהשכרה לטווח קצר וקושי במכירה. יש לקחת בחשבון את נושא העונתיות בהשקעה בבאטומי שכן מעבר לחודשי הקיץ, העיר כמעט מיותמת מתיירות. יחד עם זאת יש אפשרויות השקעה אינסופיות כשמדובר בהשקעות נדל"ן בעיר.

image by booking.com

 

גודאורי

גודאורי הינה עיירת נופש חורפית שממוקמת במרחק של כשעתיים צפונית לטביליסי. האטרקציה המרכזית בעיר היא אתר הסקי הגדול והנוח ביותר במדינה שמושקעים בו מאמצים רבים לפיתוח נוסף ולמשיכת תיירים גם בימי הקיץ. ככלל, השקעות נדל"ן באזור מכוונות לטווח קצר עבור תיירות פנים וחוץ ופחות כנדל"ן למגורים למקומיים. גם פה ישנה בעיית עונתיות משום שכרגע עיקר הפעילות באזור מתבצעת בחודשי החורף בד"כ בין ינואר-אפריל כאשר בשאר חודשי השנה יש לצפות לתפוסה נמוכה. רוב השקעות הנדל"ן בגודאורי מבוצעות שצורה של רכישת דירה בפרוייקטים חדשים כאשר ישנה עדיפות לדירות שנמצאות כמה שיותר קרוב למעליות הסקי של האתר. בחלק מהפרוייקטים ניתן לגלוש ישירות למעלית מפתח הכניסה לבניין. בשלב זה אין עודף היצע באזור ויש פוטנציאל עליית ערך בטווח הבינוני-ארוך ויש פוטנציאל לעסקאות פליפ או קנייה לשם השכרה לטווח קצר. בנוסף, מתוכננים להיבנות מלונות בעלי שם עולמי באזור.

image by tourguide.ge

 

בקוריאני

בקוריאני, בדומה לגודאורי, הינה עיירת נופש חורפית שמושכת אליה תיירות פנים וחוץ בחודשי החורף בין דצמבר לאפריל. העיירה ממוקמת כשעתיים וחצי נסיעה מטביליסי לכיוון מערב ובמרחק קצר מהעיר בורג'ומי. אתר הסקי של בקוריאני הוא השני בגודלו במדינה (אחרי גודאורי) אך הוא מציע עוד שלל פעילויות כמו רכיבה על סוסים, החלקה על הקרח, פארק לילדים ואופנועי שלג. מי שחושב על השקעת נדל"ן באזור צריך לקחת בחשבון את נושא העונתיות כאשר מעבר לחודשי החורף, תנועת התיירים באזור דלה. אם תחשבו לקנות נכס בבקוריאני, חשוב לנסות למצוא נכס בקירוב למעליות הסקי כאשר רוב הנכסים המוצעים באזור הם פרוייקטים חדשים שמוכרים דירות סטודיו עד דירות 3 חדרים (ברוב המקרים). 

image by tourguide.ge

לסיכום.. איפה הכי כדאי להשקיע בגאורגיה?​

אם לוקחים בחשבון את כל המשתנים שהופכים השקעת נדל"ן לעסקה טובה ומשתלמת, יחד עםמסמכים שפורסמו על ידי בנקים מרכזיים בגאורגיה בבחינת שוק הנדל"ן המקומי, ניתן להבין שפוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר והמשתלם ביותר נמצא בעיר טביליסי. יחד עם זאת, יתר המקומות נמצאים בצמחיה גם כן ויש לבחון כל מקרה לגופו. אם חשבתם להשקיע בגאורגיה, כדאי לבחון את הערים שהוזכרו למעלה בלבד ולא להתפתות לקנות במקומות אחרים שאולי זולים יותר, אך שווים פחות מבחינת הפוטנציאל. 

לפני שנסיים, יש עוד עיר אחת ששווה להזכיר אותה אך לא בהכרח להשקיע בה. בכל זאת, אחת מ-3 הערים הגדולות בגאורגיה.

כותאיסי

העיר השלישית בגודלה בגאורגיה (עד לאחרונה הייתה השנייה בגודלה) שממוקמת במרכז המדינה, כשעתיים נסיעה מערבה מטביליסי. בשנים האחרונות הושקעו משאבים רבים לפיתוח העיר ע"י המדינה תוך העברת הפרלמנט לעיר (נכון להיום הפרלמנט הוחזר לטביליסי), הקמת שדה תעופה בין-לאומי בעיר ועוד. נכון לכתיבת שורות אלו, לדעתנו, השקעת נדל"ן בכותאיסי מסוכנת יותר בשל אי הודאות באשר לכיוון שאליו מתפחת העיר. התיירים לא נוהרים לבקר בעיר ובמקרה הטוב היא משמשת כתחנת מעבר ליום או יומיים ובאשר לשוק המגורים המקומי, רמת הסחירות של הנכסים והביקוש בעיר, לא מספיק מושכים בהשוואה לערים אחרות. יחד עם זאת, מחירי הדירות בעיר נמוכים מיתר הערים שהוזכרו לפני כן.

image by tourguide.ge

חושבים להשקיע בגאורגיה ועדיין לא בטוחים איפה הכי כדאי?

אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בלינק הבא או במייל info@georgian-travel.com לתאום פגישת ייעוץ. אנו לא עובדים עם אף פרוייקט או קבלן מקומי בגאורגיה ולכן איננו מכוונים לעיר/פרוייקט ספציפי אלא פותחים את כל האפשרויות בפני המשקיע בהתאם לאופי ההשקעה ודרישות המשקיע ומסייעים לקבל את ההחלטות הטובות ביותר עם מינימום סיכון.

  • Whatsapp
  • Black Facebook Icon

עלול לעניין אותך

  • what
  • Black Facebook Icon